Bien que le droit de préemption peut avoir différentes sources (il peut être stipulé dans un contrat, découler d’une situation particulière telle l’indivision ou une location), il existe en matière immobilière, un droit de préemption d’origine légale. Que ce soit un voisin soucieux d’acheter des parcelles adjacentes pour agrandir ses terres ou un professionnel de l’immobilier qui souhaite réaliser un projet, le droit de préemption issu de la loi modifiée du 22 octobre 2008 dite « Pacte logement » peut avoir une influence décisive sur ces projets immobiliers (pour en savoir plus : http://pacte-logement.lu).
Le droit de préemption permet au titulaire du droit d’acquérir un bien par priorité avant d’autres personnes et il peut ainsi s’immiscer dans un projet immobilier.
Il est donc primordial en cas de planification d’une opération immobilière d’être attentif à cette problématique, car ce n’est que si des personnes désireuses de réaliser une opération immobilière ont conscience des enjeux, qu’elles peuvent anticiper le risque, voire adapter leur approche.
La loi modifiée du 22 octobre 2008 dite « Pacte logement » prévoit aux termes de l’article 3:
« Les pouvoirs préemptant et les biens soumis au droit de préemption sont :
Ces pouvoirs préemptant ont la possibilité de faire valoir leurs droits pour réaliser des projets d’urbanisme et la loi prévoit précisément les conditions d’exercice du droit qui doit être réservé pour «la réalisation de logements visés par les dispositions relatives aux aides à la construction d’ensembles prévues par la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement. Le droit de préemption peut également être exercé en vue de la réalisation de travaux de voirie et d’équipements publics ainsi que de travaux visant à ériger des équipements collectifs conformément aux articles 23 et 24, paragraphe 2 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain. »
Il n’est pas rare de voir les pouvoirs préemptant faire un mauvais usage du droit de préemption d’où il suit qu’il y a un contentieux abondant, aussi bien devant les juridictions administratives (mettant souvent en cause des incompétences, des erreurs de procédure ou tout simplement un usage inapproprié du droit de préemption) que devant les juridictions civiles, car la décision d’exercice du droit de préemption aboutit à la formation d’un contrat civil.
Entre pouvoirs préemptant, vendeurs, acheteurs ou intermédiaires, les intérêts sont divers.
Le pouvoir préemptant, soucieux de faire usage de sa faculté de préempter, doit notamment s’assurer qu’il exerce son droit en accord avec la loi et en respectant la procédure spécifique prévue par les textes. Il n’est pas rare de voir des décisions prises par les mauvais organes ouvrant notamment droit à un recours en annulation devant le tribunal administratif.
Les vendeurs, acheteurs et/ou intermédiaires ont un intérêt commun pour que l’opération se réalise ainsi qu’ils l’ont projeté. Cet intérêt commun n’empêche pas, qu’à titre individuel, chaque acteur ait des intérêts individuels distincts et il existe des mécanismes juridiques pour renforcer individuellement sa position et sauvegarder ses intérêts.
Dans le cadre d’une promotion, le promoteur, l’architecte et le bureau d’étude investissent souvent beaucoup de temps et d’énergie lors de la planification et du développement du projet avant même d’acquérir des biens. Cet investissement se justifie car ces prémisses sont nécessaires à la réalisation de l’opération et font partie des vérifications essentielles en vue de la sécurisation de la transaction. Mais ces efforts de « due diligence » sont vains, si des aspects tels l’incidence potentielle du droit de préemption a été négligée et cette omission implique non seulement des mauvaises surprises créant des frustrations, mais surtout des frais frustratoires. Si certains vendeurs veulent parfois vendre au plus vite, ils peuvent aussi vouloir attendre ou sont contraints d’attendre de passer l’acte notarié (en raison de conditions d’un contrat préliminaire, une indivision, une séparation, des successions difficiles, d’autres personnes participant au projet, etc.). Ce qui est souvent frustrant pour toutes ces personnes, c’est qu’elles sont informées de l’exercice du droit de préemption par l’intermédiaire du notaire, peu avant la passation de l’acte notarié qui devrait être une étape importante de la concrétisation du projet immobilier. Ainsi, placé devant le fait accompli, elles n’ont d’autre choix que de considérer leurs options ex post.
Or, les clés de succès d’une opération réussie résulte souvent du fait de pouvoir bénéficier du conseil approprié au bon moment. « Il vaut mieux prévenir que guérir » est un proverbe qui est très pertinent en la matière.
Le bon conseil, pouvant intervenir à tout moment, il ne faut pas hésiter d’assurer la sauvegarde de ses droits.
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